Sur le plan des principes, une acquisition d’option et une vente immobilière sur levée d’option, constituent évidemment une opération parfaitement légale.

Cette technique est généralement admise en doctrine (B. Khol, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », Chroniques notariales, oct. 2021, vol. 73, p. 68) et en jurisprudence; elle est courante dans la pratique immobilière.

Elle est cependant à manier avec prudence et ne peut se réaliser au moyen de document trahissant la réalité.

Nombreux sont les notaires frileux, et ils ont raison lorsque l’option est payante et que son prix est imputable sur le prix de la vente, en raison du risque de mutation apparente de l’article 188 C. Enreg.

Mais il existe un autre problème qui incite de nombreux opérateurs à dépasser les limites du cadre légal de cette opération.

Il s’agit du problème posé par le financement d’un prix d’acquisition qui comprend un prix d’option.

On rencontre souvent la situation suivante :

Un opérateur, souvent un agent immobilier, obtient une option d’achat au prix P1 (un droit d’acheter à ce prix) qu’il peut céder au prix P2.

S’il lève l’option acquise, le candidat acquéreur va payer en tout P1 + P2 étant entendu que le prix P1 est destiné au vendeur et le prix P2 est destiné au cédant de l’option.

Dans le résidentiel, l’acquéreur finance généralement son investissement.

Il affecte ses ressources personnelles à ce que l’on appelle « l’apport personnel » exigé par la banque.

Aussi, ne dispose-t-il pas nécessairement des moyens permettant d’acquérir l’option.

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