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La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

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Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente.

L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique.

Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : 

« Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à toutes les démarches en vue d’obtenir la régularisation des actes et travaux suivants … Les parties conviennent qu’une somme de … € sera prélevée sur le prix de la vente et restera consignée en l’étude du notaire instrumentant. Cette somme sera débloquée au profit du vendeur en cas de régularisation. À défaut, elle sera acquise à l’acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire. »

Un tel règlement semble équilibré ; le vendeur est incité à régulariser et l’acquéreur est certain d’être indemnisé si la procédure échoue.

Cette clause est toutefois une source féconde de litiges.

La raison est qu’un permis d’urbanisme n’est jamais simplement délivré ou refusé sur l’objet de la demande. Les choses sont bien plus complexes.

Considérons d’abord ceci : 

  1. Une demande de permis sur des points précis ne circonscrit nullement le rôle de l’autorité délivrante ; elle ne doit pas se prononcer seulement sur l’objet de la demande et peut parfaitement, elle doit même, porter son appréciation sur l’ensemble du bien. En effet, le permis est délivré en fonction du critère du bon aménagement des lieux, ce qui exclut que la saisine soit limitée par la demande. Une demande de régularisation peut donc impliquer des travaux remédiant à d’autres postes, et cela peut s’avérer imprévu.

  2. Sauf protection du patrimoine, le permis doit imposer le respect des conditions fixées par l’avis du Service d’incendie et d’aide médicale urgente ; c’est une condition légale (art. 193 CoBAT). Les prescriptions des pompiers peuvent générer des coûts importants (porte coupe-feu, revêtement REI 60, etc.). Ces conséquences sont bien souvent méconnues ou sous-estimées.

  3. Actuellement, les avis de la Commission royale des monuments et des sites sont conformes (art. 11), ce qui veut dire que le permis doit mentionner les recommandations de la DMS à tire de condition du permis. Ces recommandations peuvent impliquer des travaux coûteux parfois étrangers aux travaux à régulariser.

  4. Le permis peut aussi être délivré moyennant l’imposition de charges d’urbanisme (en travaux ou en argent)
    destinées à compenser les répercussions prévisibles du projet (art. 2 de l’AGB du 26 septembre 2013). La non-exécution de ces charges peut entraîner la péremption du permis (art. 101, § 1er, alinéa 1er).

Cela signifie qu’en demandant un permis de régularisation, le vendeur peut recevoir un permis qui implique des frais ou des travaux sur des éléments étrangers aux éléments que les parties ont pris en considération dans leur accord.

Or ces frais ou travaux conditionnent le permis que le vendeur s’est engagé à obtenir.

Deux thèses s’affrontent alors : 

 

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